Die Grundsteuer wird, vereinfacht gesagt, von den Städten und Gemeinden auf Grundstücke und deren Bebauung erhoben. Den gesetzlichen Rahmen dafür bildet das Grundsteuergesetz (GrStG).

Die Höhe richtet sich dabei an dem von der Finanzverwaltung des Landes festgelegten Wert (bisher Einheitswert, künftig Grundsteuerwert), dem Grundsteuer- Messbetrag und am individuellen Hebesatz. Somit fällt die Grundsteuer trotz gleicher Grundsteuerwerte in verschiedenen Gemeinden unterschiedlich hoch aus.

Für Einfamilien- und Zweifamilienhäuser, Wohnungseigentum, Gewerbegrundstücke oder unbebaute Grundstücke ist die Grundsteuer B relevant. Die Grundsteuer A ist ein gesonderter Hebesatz für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft.

Die Bewertung des Grundbesitzes, also die Grundlage für die Bemessung der Grundsteuer, war völlig veraltet. Denn der Wert basierte auf Zahlen von 1964 (Westdeutschland) und 1935 (Ostdeutschland), gab also an, wie viel ein Haus oder Grundstück damals wert war. Das Bundesverfassungsgericht hat deswegen eine Besteuerung anhand aktueller und somit realistischerer Werte ab dem Jahr 2025 gefordert.

Die Finanzämter haben daher neue Grundstückswerte ermittelt, den sogenannten Grundsteuerwert. Bei der Frage, wie viel Grundsteuer im Einzelfall zu zahlen ist, kommt es neben dem Grundstückswert aber auch auf den Steuermessbetrag und den Hebesatz an

Neu auf den Weg gebracht hat das Land die Möglichkeit für die Kommune, statt eines einheitlichen Hebesatzes für alle Grundstücksarten differenzierte Hebesätze für Wohn- und Nicht-Wohngrundstück (zum Beispiel Gewerbeimmobilien oder unbebaute Grundstücke) anzuwenden.
Nach der Empfehlung des Landes, um die Aufkommensneutralität zu wahren, wäre das für die Grundsteuer B in Selm

• bei einem einheitlichen Hebesatz 862 Prozent. Bisher liegt der Hebesatz für die Grundsteuer B in Selm bei 825, allerdings galt dieser für die bisherigen Messbeträge.
• bei einem differenzierten Hebesatz für Wohngrundstücke 799 Prozent und bei Nichtwohngrundstücken 1.194 Prozent.

Der Rat der Stadt Selm hat in seiner Sitzung am 21. November beschlossen, in Selm differenzierte Hebesätze anzuwenden.

Maßgabe für die Neuberechnung durch das Land war die „Aufkommensneutralität“. Das bedeutet, dass die Kommunen nach der Reform weder mehr noch weniger durch die Grundsteuer einnehmen sollen. Das bedeutet aber nicht, dass die Höhe der zu zahlenden Grundsteuer für jede/n im Stadtgebiet gleich bleibt. Denn das Bundesverfassungsgericht hat in seinem Urteil festgestellt, dass die bisherigen Werte nicht mehr zutreffend sind. Nur in der Summe sollen die Einnahmen für die Kommune auf demselben Niveau wie vor der Reform bleiben. Vor und nach der Reform wird die Stadt Selm Grundsteuereinnahmen in Höhe von insgesamt ca. 6,6 Millionen Euro vereinnahmen.

Der Grundsteuerwert (früher Einheitswert) ist ein vom Finanzamt festgelegter Wert für ein Grundstück – ob bebaut oder unbebaut. Er sagt aus, wie viel jedes Grundstück bzw. jede Immobilie abhängig von der Lage, der Bauweise oder der Ausstattung zu einem bestimmten Stichtag wert ist.

Der Grundsteuermessbetrag wird aus dem Grundsteuerwert und einem gesetzlich festgelegten Wert, der Steuermesszahl, ermittelt. Dieser Grundsteuermessbetrag ist verbindlich – auch die Stadt Selm darf davon nicht abweichen. Er wurde bereits an alle Grundbesitzende übermittelt.

Allein den Hebesatz legt die Gemeinde fest. Das Land NRW hat dazu für jede Gemeinde Empfehlungen herausgegeben.

Auch wenn der Hebesatz sinkt, muss dies nicht automatisch eine Verringerung der bisherigen Höhe der Grundsteuer bedeuten. Denn die Berechnung hängt von dem zugrundeliegenden Grundsteuermessbetrag ab, der vom Finanzamt festgesetzt wurde. Dieser Messbetrag kann gestiegen sein, weil das Haus zum Beispiel in einer ehemals günstigen Randlage, heute aber sehr begehrten Wohnlage liegt. In aller Regel haben Wohngebäude in den vergangenen Jahrzehnten allerdings mehr an Wert gewonnen als Gewerbegrundstücke.

Es wird deshalb vorkommen, dass selbst bei einem gesenkten Hebesatz die individuelle Grundsteuer gestiegen sein kann.

Den neuen Grundsteuermessbescheid hat das Finanzamt bereits allen Eigentümerinnen und Eigentümern per Post mitgeteilt. Die Stadt ist an diesen Bescheid und den darin enthaltenen Wert gebunden. Eine Änderung kann nur das Finanzamt vornehmen.

Beträgt der Hebesatz 799 Prozent, wird der Grundsteuermessbetrag mit 799 multipliziert und dann durch 100 geteilt, um die Grundsteuer zu berechnen. Beispiel: Der Grundsteuermessbetrag liegt bei 95 Euro, der Hebesatz bei 799 Prozent. Dann beträgt die zu zahlenden Grundsteuer 759,05 Euro im Jahr (95 x 799 : 100).

Die Grundsteuer wird in aller Regel über die Betriebskosten auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt. Der für die Berechnung erforderliche neue Grundsteuermessbetrag wurde den Vermieterinnen und Vermietern bereits mitgeteilt und muss dort zunächst abgefragt werden. Damit kann dann die Grundsteuer für das ganze Gebäude berechnet werden (Messbetrag x Hebesatz : 100).

Die anteilige Grundsteuerzahlung für die einzelne Wohnung wird dann anhand der Wohnfläche berechnet, also Grundsteuer geteilt durch die Gesamtquadratmeterzahl mal Wohnfläche. Beispiel: Die Grundsteuer für ein Miethaus mit 250 Quadratmetern Wohnfläche beträgt 500 Euro. Die Wohnung ist 80 Quadratmeter groß. Der zu zahlende Anteil beträgt 500 : 250 x 80, also 160 Euro im Jahr.

Auskünfte hierzu kann die Stadt jedoch nicht an Mieter bzw. Mieterinnen erteilen, da aufgrund des Datenschutzes Informationen nur an die Eigentümer bzw.  Eigentümerinnen herausgegeben werden dürfen.

Der Rat der Stadt Selm wird über die neuen Hebesätze in seiner Sitzung am 19. Dezember entscheiden. Vorgeschlagen werden dem Rat differenzierte Hebesätze nach Empfehlung des Landes. In der Vorlage werden diese wie folgt aufgeführt:

• Grundsteuer A: 699 Prozentpunkte
  
  
• Grundsteuer B (Wohngrundstücke): 799 Prozentpunkte
  Betrifft die Grundstücksarten laut Grundsteuermessbescheid:
  
  
  • Einfamilienhaus
  • Zweifamilienhaus
  • Mietwohngrundstück
  • Wohnungseigentum
    
    
• Grundsteuer B (Nichtwohngrundstücke): 1.194 Prozentpunkte
  Betrifft die Grundstücksarten laut Grundsteuermessbescheid:

• • Teileigentum
  • Geschäftsgrundstück
  • Unbebautes Grundstück
  • Gemischt genutztes Grundstück
  • Sonstiges bebautes Grundstück

• Fragen zu Ihrem Grundsteuermessbescheid oder dem Messbetrag sind ausschließlich an das örtliche Finanzamt Lüdinghausen zu richten!
  Finanzamt Lüdinghausen, Bahnhofstraße 32, 59348 Lüdinghausen. Grundsteuer-Hotline: 02591 930-1959

• Fragen zu Ihrem Grundbesitzabgabenbescheid, die nicht den Grundsteuermessbescheid bzw. den Messbetrag betreffen, richten Sie bitte wie gewohnt an die im Bescheid angegebenen Ansprechpartner.