Die Grundsteuer wird, vereinfacht gesagt, von den Städten und Gemeinden auf Grundstücke und deren Bebauung erhoben. Den gesetzlichen Rahmen dafür bildet das Grundsteuergesetz (GrStG).

Die Höhe richtet sich dabei an dem von der Finanzverwaltung des Landes festgelegten Wert (bisher Einheitswert, künftig Grundsteuerwert), dem Grundsteuer- Messbetrag und am individuellen Hebesatz. Somit fällt die Grundsteuer trotz gleicher Grundsteuerwerte in verschiedenen Gemeinden unterschiedlich hoch aus.

Für Einfamilien- und Zweifamilienhäuser, Wohnungseigentum, Gewerbegrundstücke oder unbebaute Grundstücke ist die Grundsteuer B relevant. Die Grundsteuer A ist ein gesonderter Hebesatz für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft.

Die Bewertung des Grundbesitzes, also die Grundlage für die Bemessung der Grundsteuer, war völlig veraltet. Denn der Wert basierte auf Zahlen von 1964 (Westdeutschland) und 1935 (Ostdeutschland), gab also an, wie viel ein Haus oder Grundstück damals wert war. Das Bundesverfassungsgericht hat deswegen eine Besteuerung anhand aktueller und somit realistischerer Werte ab dem Jahr 2025 gefordert.

Die Finanzämter haben daher neue Grundstückswerte ermittelt, den sogenannten Grundsteuerwert. Bei der Frage, wie viel Grundsteuer im Einzelfall zu zahlen ist, kommt es neben dem Grundstückswert aber auch auf den Steuermessbetrag und den Hebesatz an

Neu auf den Weg gebracht hat das Land die Möglichkeit für die Kommune, statt eines einheitlichen Hebesatzes für alle Grundstücksarten differenzierte Hebesätze für Wohn- und Nicht-Wohngrundstücke (zum Beispiel Gewerbeimmobilien oder unbebaute Grundstücke) anzuwenden.
Nach der Empfehlung des Landes, um die Aufkommensneutralität zu wahren, waren das für die Grundsteuer B in Selm

• bei einem einheitlichen Hebesatz 862 Prozent. Bisher lag der Hebesatz für die Grundsteuer B in Selm bei 825, allerdings galt dieser für die bisherigen Messbeträge.
• bei einem differenzierten Hebesatz für Wohngrundstücke 799 Prozent und bei Nichtwohngrundstücken 1.194 Prozent.

Der Rat der Stadt Selm hat in seiner Sitzung am 21. November beschlossen, in Selm differenzierte Hebesätze anzuwenden.

Maßgabe für die Neuberechnung durch das Land war die „Aufkommensneutralität“. Das bedeutet, dass die Kommunen nach der Reform weder mehr noch weniger durch die Grundsteuer einnehmen sollen. Das bedeutet aber nicht, dass die Höhe der zu zahlenden Grundsteuer für jede/n im Stadtgebiet gleich bleibt. Denn das Bundesverfassungsgericht hat in seinem Urteil festgestellt, dass die bisherigen Werte nicht mehr zutreffend sind. Nur in der Summe sollen die Einnahmen für die Kommune auf demselben Niveau wie vor der Reform bleiben. Vor und nach der Reform wird die Stadt Selm Grundsteuereinnahmen in Höhe von insgesamt ca. 6,6 Millionen Euro vereinnahmen.

Der Grundsteuerwert (früher Einheitswert) ist ein vom Finanzamt festgelegter Wert für ein Grundstück – ob bebaut oder unbebaut. Er sagt aus, wie viel jedes Grundstück bzw. jede Immobilie abhängig von der Lage, der Bauweise oder der Ausstattung zu einem bestimmten Stichtag wert ist.

Der Grundsteuermessbetrag wird aus dem Grundsteuerwert und einem gesetzlich festgelegten Wert, der Steuermesszahl, ermittelt. Dieser Grundsteuermessbetrag ist verbindlich – auch die Stadt Selm darf davon nicht abweichen. Er wurde bereits an alle Grundbesitzende übermittelt.

Allein den Hebesatz legt die Gemeinde fest. Das Land NRW hat dazu für jede Gemeinde Empfehlungen herausgegeben.

Auch wenn der Hebesatz sinkt, muss dies nicht automatisch eine Verringerung der bisherigen Höhe der Grundsteuer bedeuten. Denn die Berechnung hängt von dem zugrundeliegenden Grundsteuermessbetrag ab, der vom Finanzamt festgesetzt wurde. Dieser Messbetrag kann gestiegen sein, weil das Haus zum Beispiel in einer ehemals günstigen Randlage, heute aber sehr begehrten Wohnlage liegt. In aller Regel haben Wohngebäude in den vergangenen Jahrzehnten allerdings mehr an Wert gewonnen als Gewerbegrundstücke.

Es wird deshalb vorkommen, dass selbst bei einem gesenkten Hebesatz die individuelle Grundsteuer gestiegen sein kann.

Den neuen Grundsteuermessbescheid hat das Finanzamt bereits allen Eigentümerinnen und Eigentümern per Post mitgeteilt. Die Stadt ist an diesen Bescheid und den darin enthaltenen Wert gebunden. Eine Änderung kann nur das Finanzamt vornehmen.

Beträgt der Hebesatz 799 Prozent, wird der Grundsteuermessbetrag mit 799 multipliziert und dann durch 100 geteilt, um die Grundsteuer zu berechnen. Beispiel: Der Grundsteuermessbetrag liegt bei 95 Euro, der Hebesatz bei 799 Prozent. Dann beträgt die zu zahlenden Grundsteuer 759,05 Euro im Jahr (95 x 799 : 100).

Die Grundsteuer wird in aller Regel über die Betriebskosten auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt. Der für die Berechnung erforderliche neue Grundsteuermessbetrag wurde den Vermieterinnen und Vermietern bereits mitgeteilt und muss dort zunächst abgefragt werden. Damit kann dann die Grundsteuer für das ganze Gebäude berechnet werden (Messbetrag x Hebesatz : 100).

Die anteilige Grundsteuerzahlung für die einzelne Wohnung wird dann anhand der Wohnfläche berechnet, also Grundsteuer geteilt durch die Gesamtquadratmeterzahl mal Wohnfläche. Beispiel: Die Grundsteuer für ein Miethaus mit 250 Quadratmetern Wohnfläche beträgt 500 Euro. Die Wohnung ist 80 Quadratmeter groß. Der zu zahlende Anteil beträgt 500 : 250 x 80, also 160 Euro im Jahr.

Auskünfte hierzu kann die Stadt jedoch nicht an Mieter bzw. Mieterinnen erteilen, da aufgrund des Datenschutzes Informationen nur an die Eigentümer bzw.  Eigentümerinnen herausgegeben werden dürfen.

Der Rat der Stadt Selm hat über die neuen Hebesätze in seiner Sitzung am 19. Dezember entschieden. Es wurde beschlossen, die differenzierten Hebesätze nach Empfehlung des Landes anzuwenden. Diese sind wie folgt:

• Grundsteuer A: 699 Prozentpunkte
  
  
• Grundsteuer B (Wohngrundstücke): 799 Prozentpunkte
  Betrifft die Grundstücksarten laut Grundsteuermessbescheid:
  
  
  • Einfamilienhaus
  • Zweifamilienhaus
  • Mietwohngrundstück
  • Wohnungseigentum
    
    
• Grundsteuer B (Nichtwohngrundstücke): 1.194 Prozentpunkte
  Betrifft die Grundstücksarten laut Grundsteuermessbescheid:

• • Teileigentum
  • Geschäftsgrundstück
  • Unbebautes Grundstück
  • Gemischt genutztes Grundstück
  • Sonstiges bebautes Grundstück

• Fragen zu Ihrem Grundsteuermessbescheid oder dem Messbetrag sind ausschließlich an das örtliche Finanzamt Lüdinghausen zu richten!
  Finanzamt Lüdinghausen, Bahnhofstraße 32, 59348 Lüdinghausen. Grundsteuer-Hotline: 02591 930-1959

• Fragen zu Ihrem Grundbesitzabgabenbescheid, die nicht den Grundsteuermessbescheid bzw. den Messbetrag betreffen, richten Sie bitte wie gewohnt an die im Bescheid angegebenen Ansprechpartner.

Der Rat der Stadt Selm hat sich für die Anwendung von differenzierten und damit für unterschiedlich hohe Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke entschieden. Vermehrt fällt Eigentümern nun auf, dass ihre Grundstücke in die falsche Grundstücksart eingestuft worden sind. Beispielsweise werden an dem Wohnhaus angrenzende Flurstücke die der Gartennutzung dienen, mit dem erhöhten Hebesatz für Nichtwohngrundstücke besteuert.

Dabei handelt es sich um keinen Fehler im städtischen Grundsteuerbescheid, sondern vermutlich um eine fehlerhafte Eingabe der Eigentümer in der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts (Finanzamt). Die betroffenen Flurstücke wurden mutmaßlich als „unbebaute Grundstücke“ erklärt. Das nordrheinwestfälische Grundsteuerhebesatzgesetz schreibt hierzu vor, dass unbebaute Grundstücke (obwohl sie unter Umständen als Wohnzweck dienen) als Nichtwohngrundstücke zu behandeln sind und somit der erhöhte Hebesatz greift. Diesbezüglich bittet das Steueramt keine Widersprüche bei der Stadtverwaltung einzulegen, da aufgrund der Bindungswirkung des Grundsteuermessbescheides eine Änderung nur durch das Finanzamt vorgenommen werden kann. Hier sollte überprüft werden, ob das fehlerhafte Grundstück nicht zur wirtschaftlichen Einheit „Wohngrundstück“ zu zählen ist.

Von einigen Steuerpflichtigen wird bemängelt, dass nicht der zutreffende Messbetrag im Grundbesitzabgabenbescheid zugrunde gelegt wurde. In einigen Fällen hat das Finanzamt im Nachgang Änderungen vorgenommen, sodass sich die entsprechenden Messbeträge auch mehrfach verändert haben können. Die Stadtverwaltung erhält alle Messbescheide im automatisierten Verfahren und ist immer an den zuletzt gültigen Bescheid gebunden. Daher wird darum gebeten, alle vorliegenden Bescheide des Finanzamtes zu sichten und sich auch hier bei Unstimmigkeiten an das Finanzamt zu wenden. Es besteht die Möglichkeit, dass vielleicht geänderte Bescheide nicht zugestellt worden sind.

Trotz der Einlegung eines Einspruches gegen den Grundsteuermessbescheid oder eines Widerspruches gegen den Grundsteuerbescheid, sind die festgesetzten Steuerbeträge und Gebühren zum Fälligkeitstermin zu zahlen. Die Zahlungspflicht kann nur durch eine vom Finanzamt angeordnete Aussetzung der Vollziehung temporär aufgehoben werden, welche allerdings nur in begründeten Einzelfällen und größeren Zweifeln an der Rechtmäßigkeit des Grundsteuermessbescheides gewährt wird.

Sollte bereits beim Finanzamt ein Einspruch gegen die Festsetzung des Grundsteuermessbetrages eingelegt worden sein, hat auch dieser ohne die Anordnung der Aussetzung der Vollziehung keine zahlungsaufschiebende Wirkung. Die Verwaltung rät zur Vermeidung weiterer Kosten zunächst an die Stadtverwaltung zu zahlen. Sollte das Finanzamt dem Einspruch zu einem späteren Zeitpunkt stattgeben, erfolgt umgehend die Erstattung der zu viel gezahlten Grundsteuern durch die Verwaltung.

Vermehrt erreichen das Steueramt Widersprüche per einfacher E-Mail. Diese sind alle unwirksam, da sie nicht der gesetzlichen Formvorschrift entsprechen. Die Gewähr des richtigen Absenders ist nämlich hierbei nicht ohne weiteres erkennbar. Aus diesem Grund wird auf die auf den Bescheiden befindliche Rechtsbehelfsbelehrung nochmals hinweisen.

Alle Informationen rund um die Grundsteuerreform in NRW finden Sie hier.

• Finanzverwaltung NRW
• Bundesfinanzministerium